Zulässigkeit von Altenteilerwohnungen im Außenbereich
Wenn landwirtschaftliche Betriebe im Außenbereich eine Altenteilerwohnung oder ein Altenteilerhaus errichten möchten, sind die strengen Vorgaben des § 35 BauGB maßgeblich.
Altenteilerwohnungen oder -häuser werden von Landwirten häufig dann geplant, wenn die Hofübergabe ansteht und die nachfolgende Generation in das bisherige Betriebsleiterwohnhaus einziehen soll. Während solche Vorhaben in innerörtlichen Lagen meist problemlos genehmigungsfähig sind, bestehen im Außenbereich strengere baurechtliche Vorgaben.
Rechtliche Grundlage für das Bauen im Außenbereich ist § 35 Baugesetzbuch (BauGB). Grundsätzlich ist der Außenbereich von Bebauung freizuhalten. Ausnahmen bestehen insbesondere für privilegierte Vorhaben gemäß § 35 Abs. 1 Nr.1 BauGB, z. B. für land- oder forstwirtschaftliche Betriebe, sofern das Bauvorhaben dem Betrieb dient.
Ein Vorhaben dient einem Betrieb, wenn es betrieblich erforderlich ist und in einem angemessenen Verhältnis zum Betriebsumfang steht. Altenteilerunterkünfte können unter bestimmten Voraussetzungen als betrieblich erforderlich anerkannt werden.
Anforderungen an die Genehmigung sind:
1. Aktiver landwirtschaftlicher Betrieb
Voraussetzung für die Genehmigungsfähigkeit ist das Vorliegen eines aktiven landwirtschaftlichen Betriebs. Ein solcher ist gegeben, wenn eine planmäßige, nachhaltige Bodennutzung zur Erzeugung pflanzlicher oder tierischer Produkte erfolgt und diese wirtschaftlich tragfähig ist.
2. Dienende Funktion der Altenteilerwohnung
Die Unterkunft muss dem landwirtschaftlichen Betrieb dienen – etwa durch Unterstützung des Betriebs durch die Altenteiler oder im Rahmen des Generationenwechsels. Dies ist auch im Vorgriff auf eine geplante Hofübergabe zulässig, ohne dass ein konkreter, aktueller Wohnraumbedarf im Einzelfall nachgewiesen werden muss.
3. Keine ausreichenden Wohnkapazitäten auf dem Hof
Ist auf dem Hof bereits genügend Wohnraum vorhanden, ist ein weiteres Bauvorhaben in der Regel nicht genehmigungsfähig.
4. Nebenerwerbsbetriebe
Bei Nebenerwerbsbetrieben ist die Zulässigkeit besonders zu prüfen. Nur wenn der Umfang der Bewirtschaftung einem Vollerwerbsbetrieb nahekommt, kann eine Altenteilerunterkunft genehmigt werden.
5. Gartenbaubetriebe
Gartenbaubetriebe gelten in der Regel nicht als privilegiert im Sinne des § 35 BauGB, wenn keine ausreichende Fläche und betriebliche Erforderlichkeit vorliegen.
Die Unterkunft muss auf dem Hofgrundstück oder in unmittelbarer Nähe errichtet werden. Bei einer Lage auf einem angrenzenden Flurstück wird von der Genehmigungsbehörde regelmäßig eine Baulast zur Sicherung der Zugehörigkeit zum Betrieb gefordert.
Die Genehmigungspraxis ist restriktiv. Verwaltungsgerichte, darunter das Bundesverwaltungsgericht (Urt. v. 26.06.1994), erkennen an, dass ein Altenteilerhaus zur langfristigen Sicherung des Generationswechsels erforderlich sein kann – auch unabhängig vom aktuellen Bedarf.
Elisabeth Wirtz, Referat Raumordnung, Regionalentwicklung und Naturschutz